住宅ローンの借り換え効果は? 節約額はどれくらい? 費用以外の借り換えメリットや、注意点も解説!

住宅ローンを借り換えた場合の節約額は?

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  1. 住宅ローンの借り換えは効果ある?

住宅ローンの借り換えは効果ある?
-借り換えのメリットと注意点を解説!-

住宅ローンの借り換えは効果ある?

「住宅ローンの借り換えは効果ある?」を活用した際の節約額は年間約163,428です

借り換え前総返済額(概算):3,599万4,148円

  • 金利:1.5%(変動金利)
  • 住宅ローン残高:3,000万円
  • 残りの返済期間:25年間
  • ボーナス返済:なし

→毎月返済額:11万9,980円
→年間返済額:143万9,760円

借り換え後総費用(借入金額+利息+諸費用):3,276万1,396円

じぶん銀行(全期間引下げプラン 変動金利)に切り替えた場合

  • 金利:0.497%(変動金利)※2017年11月1日時点
  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:25年間
  • ボーナス返済:なし
  • 諸費用の内訳:事務手数料64万8,000円、登記関連費用(概算)20万5,000円

→毎月返済額:10万6,361円
→年間返済額:127万6,332円

  • 毎月の返済額は、11万9,980円-10万6,361円=1万3,619円の軽減!
  • 年間の返済額は、143万9,760円-127万6,332円=16万3,428円の軽減!
  • 総返済額は、3,599万4,148円-3,276万1,396円=323万2,752円の削減!

年約16万3,428円の節約に!

節約額の試算内容を詳しく見る

念願のマイホームを購入したものの、毎月の住宅ローンの支払いが、思いのほか家計を圧迫している・・・というご家庭は少なくないのではないでしょうか。

家計簿の画像

「もう少し月々の返済額を減らしたい」「固定金利で契約したが、変動金利のほうがお得だった気がする」等、住宅ローンに不満を感じているときに、ぜひとも検討したいのが、住宅ローンの借り換えです。

住宅ローンの金利は、提供する金融機関によって大きく異なります。

また、日本経済の動向によっても、金利の高い時期・低い時期に分かれ、特に2016年1月のマイナス金利導入からは、各住宅ローンの金利は大きく引き下げられています

借り入れ当初は「ベストの選択」と考えて契約した住宅ローンでも、5年、10年と経つうちに、必ずしも有利な商品ではなくなっている、というケースは珍しくありません。

住宅ローンの借り換えとは、このように、現在の金利動向から見て「高すぎる」利息を払っている場合に、現在借り入れ中の住宅ローンよりも低い金利の住宅ローンに乗り換え、毎月の返済額や、完済までに支払う総返済額を少なくするテクニックのことです。

数千万円の大きな資金を借り換えることになるため、ある程度の手続きは必要ですが、うまく借り換えができれば、家計の節約効果は絶大

そこで今回は、「住宅ローンの借り換え」をテーマに、借り換えの効果や注意点、金融機関での手続きなどについて解説します。

01住宅ローンの借り換え効果って?いくら節約できるの?

家画像

例として、2008年10月に長期固定型の住宅ローン「フラット35」を35年固定で借り入れたケースを見てみましょう。

住宅ローン専門金融機関「ARUHI」のデータによると、2008年10月当時のフラット35(21年~35年)の金利は、約2.77%でした。毎月返済額は約11万円、年間の返済額は約133万円。

この住宅ローンを、2017年10月までの9年間、返済すると、返済期間はあと26年間、住宅ローン残高は約2,465万円が残っています。

一方、2017年10月現在、フラット35(21年~35年)の金利は1.08%にまで下がっています

もしも、残りの2,465万円を、1.08%の金利で借り換えることができれば、毎月の返済額は11万円から約9万円に、年間の返済額は133万円から約108万円にまで下がり、トータルで630万円もの総返済額を節約することができます(※繰り上げ返済を全くしなかった場合を想定)。

住宅ローンの借り換え効果をシミュレーション

試算条件
住宅ローン:フラット35
金利:2.77%(2008年10月)
借入額:3,000万円
返済期間:35年間
ボーナス返済:なし
諸費用含まず

借り換え時点のデータ
住宅ローン残高:約2,465万円
残存期間:26年
金利:1.08%(2017年10月)
諸費用含まず

9年前に借り入れた「フラット35」を現在の金利で借り換えた場合
借り換え前 借り換え後 節約の効果
毎月返済額 110,930円 90,653円 月間-20,277円
年間返済額 1,331,160円 1,087,836円 年間-243,324円
総返済額 34,610,160円 28,283,736円 総額-6,326,424円

※上記の試算は「一般社団法人 全国銀行協会」のローン借り換えシミュレーションをもとに作成しています。
※また、2008年11月および2017年10月の金利条件は「ARUHI住宅ローン」の【フラット35】の金利推移を参考にしています。

おすすめのフラット35

ARUHI(旧SBIモーゲージ) フラット35

 ARUHI(旧SBIモーゲージ)フラット35画像

住宅ローン専門の金融機関ARUHIが提供するフラット35。全国150店舗(2017年8月1日現在)でフラット35の新規借り入れや借り換えについて相談できる。Webからの申し込みで、通常は融資額の2.16%かかる融資手数料が1.08%になる。金利もフラット35を扱う金融機関中、最低水準を実現。

このように、住宅ローンの借り換えには、一度行うだけで家計の支出を大きく改善する効果があります。

家画像

しかし、すべての住宅ローンが、借り換えによって総返済額を減らせるわけではありません

住宅ローンの借り換えでは、借り換え先の金融機関と新たに住宅ローン契約を結びます。つまり、契約時には再度、融資手数料や団信保険料、登記費用、収入印紙代などを支払う必要があるのです。

これらの諸費用を支払ってでも借り換えを行った方が得になるのは、以下のようなケースです。

住宅ローンを借り換えた方がお得になるケース

  • 現在の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンの金利差が0.6~1.0%以上
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上残っている
  • 元金の残高が1,000万円以上

上記の3つすべてに当てはまる場合は、借り換え時にかかる諸費用を払っても、利息削減による金銭的なメリットの方が大きいと言われています。

借り換えで受けられるその他のメリット

また、住宅ローンの借り換えには、利息を減らし総返済額を抑える以外にも、様々なメリットがあります。

  • 団信の保障内容がアップ
    住宅ローン契約時に必須加入となる団信(団体信用生命保険)を無料提供する金融機関が増えている。さらに、ネット銀行では疾病保障などの特約も無料で付帯可能。
  • 繰上げ返済の利便性がアップ
    特に、フラット35から民間金融機関(変動金利など)に切り替えた場合、繰上げ返済の利便性が大幅にアップするケースが多い。インターネットから手数料無料で、24時間365日、1円以上1円単位で返済可能等。
  • 金融機関独自の特典がある場合も
    住宅ローン契約者向けに特典を用意している金融機関も多い。例えば、イオン銀行の住宅ローンを契約すると、イオングループでの買い物が毎日5%OFFになる。

02借り換えにおすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行 住宅ローン

住信SBIネット銀行 住宅ローン

変動金利の低さに定評がある住宅ローン。住宅ローン保証料、団体信用生命保険料、全疾病保障、一部繰り上げ返済手数料が無料。Webからペーパーレスでの住宅ローン申し込みに対応しており、契約書に貼付する収入印紙代が不要となる。

ソニー銀行 住宅ローン

ソニー銀行

融資手数料が割安な住宅ローン。住宅ローン保証料、団体信用生命保険料、一部繰り上げ返済手数料が無料。借り換え後の変動金利・固定金利の変更手続きはWeb上で可能。翌月の適用金利が毎月中旬に発表されるため、金利を比較しやすい。

03住宅ローン借り換えの流れ

それでは、住宅ローンの借り換えを行う場合の実際の流れを見てみましょう。

  1. step1

    借り換え先の金融機関に審査を申し込む

    金融機関を決め、現在の住宅ローンの借り換えを申し込みます。住宅ローン金利はもちろんのこと、契約時の諸費用や団信の保障内容も金融機関によって異なるため、各金融機関が提供している「借り換えシミュレーション」を利用して、費用の概算を把握しておくのがおすすめ。

  2. step2

    承認が出次第、現在の住宅ローンの一括返済の申し出をする

    借り換え先の金融機関の審査が通った時点で、現在住宅ローンを借り入れている金融機関に「一括返済」を申し出ます。(※借入元の金融機関とは、この時点で初めてコンタクトを取るのが無難。)現金融機関に完済申込書を提出し、一括返済用口座の通知を受けます。

  3. step3

    借り換え先の金融機関と住宅ローンを契約する

    金融機関や司法書士と借り換え実行日(融資実行日)を決め、住宅ローン契約を締結します。契約には、契約者本人・金融機関担当者・司法書士の3者が立ち会う必要があります。

  4. step4

    一括返済の手続き

    借り換え先の金融機関から契約者の口座に資金が振り込まれ、そこから借り換え元の金融機関の一括返済用口座に移動されます。

  5. step5

    抵当権の変更

    一括返済用口座への入金が確認された時点で、借り換え元の金融機関から抵当権抹消の書類が発行され、借り換え先の金融機関で新たに抵当権設定登記が行われます。

※ step4とstep5は行政書士が手続きを行う

住宅ローンの借り換えに必要な書類
用意する書類 発行場所 備考
住宅ローン申込書
団体信用生命保険申込書兼告知書
借り換え先の金融機関
本人確認書類 契約者自身で用意
返済口座の通帳の写し 契約者自身で用意 住宅ローンの返済履歴がわかる部分
住民票 市区町村(役所・役場)
印鑑証明 市区町村(役所・役場) ※審査時不要(本契約時のみ)の場合も
住民税課税通知書 市区町村(役所・役場) ※個人事業主の場合は納税証明書(直近3年分)
源泉徴収票 勤務先 ※個人事業主の場合は確定申告書(直近3年分)
※会社代表者の場合は追加で法人決算書
住民税決定通知書 勤務先
登記簿謄本(土地・建物) 法務局 全部事項証明書
※オンライン請求可能
売買契約書 不動産会社等
重要事項説明書 不動産会社等 ※宅地建物取引士の押印のあるもの
工事請負契約書 不動産会社、ハウスメーカー等
住宅ローン返済予定表 借り換え元の金融機関

04住宅ローン借り換えの注意点

住宅ローンを借り換える際には知っておきたい注意点もあります。

  • 民間融資から公的融資への借り換えはできない
    民間金融機関の住宅ローン(民間融資)から財形住宅融資など公的な住宅ローンへの借り換えはできない。また、財形住宅融資から自治体融資など、公的融資→公的融資の借り換えも不可。ただし、民間の金融機関と住宅支援機構が提携する「フラット35」は、民間融資への借り換えも、民間融資からの借り換えも可能。
  • 金利タイプを変更する場合は、金利の変動リスクについても理解する
    長期固定金利から変動金利や期間固定型などに借り換える場合は、金利が変動する可能性を考慮する。変動金利は半年ごと、期間固定型は所定の金利固定期間終了時に専用金利が適用されるケースが多い。
  • 住宅ローン控除を受けている場合に知っておきたいこと
    1. ①借り換え後の返済期間が10年を下回ると、住宅ローン控除の対象外となる。
      (※控除期間は居住開始時点からカウントされるので、借り換えでは延長されない。)
    2. ②借り換えを行った年の控除対象額は、原則的に「借り換え後」の住宅ローン年末残高となる。
    3. ③借り換えによって住宅ローン残高が増加した場合は、借り換え後の残高がそのまま反映されるわけではない(借り換え前の残高を借り換え後の残高で割り、年末残高を掛けて求める。=按分計算)

05住宅ローンの借り換えは効果ある?-まとめ-

家画像

いかがでしょうか?

住宅ローンは、上手に借り換えることができれば、家計にとって大きなプラスの効果をもたらします

借り換え時の条件や手続きなどには、いくつか注意点もありますが、現在の住宅ローンの残高・金利・返済期間を把握したうえで、「借り換えた方がお得になるケース」の条件を満たす住宅ローンを見つけられれば、損をすることは少ないでしょう。

住宅ローンを取り巻く状況(金利や金融機関が提供するサービス)は、数年前と比較すると大きく変わっています。借り入れ後、一度も借り換えをしたことがない方や、しばらく借り換えをしていない方は、ぜひ一度、様々な金融機関の住宅ローンをチェックして、借り換えに適した商品がないかどうかチェックしてみてはいかがしょう。

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